Инвестиционный проект "Складской комплекс"
37
Капитальное бюджетирование (capital budgeting) занимает центральное место в оценке финансовой состоятельности проектов. В ходе оценки сопоставляют ожидаемые затраты и возможные выгоды, которые можно рассматривать в качестве источников денежных средств (оттоки и притоки), и получают, как известно, представление о потоках денежных средств (cash flow), что отражают таблицы Приложения 3.1 и 3.2.
Табл. 3.1
|
Выгоды |
Затраты |
|
Средства от продажи устаревших фондов |
Расходы на приобретение, не обязательно по покупной цене |
|
Экономия издержек благодаря замене устаревших фондов |
Ежегодные издержки производственной деятельности и текущие эксплуатационные расходы |
|
Новые амортизационные отчисления, условно-денежные (номинальные) расходы |
Убытки от потери амортизационных отчислений при продаже списанных фондов |
|
Льготы по налогообложению |
Налоги на доходы от продажи устаревших фондов; рост налогов вследствие роста прибыльности |
|
Дополнительный доход, полученный благодаря инвестированию |
Потеря дохода от проданных устаревших фондов |
|
Ликвидационная стоимость |
Капитальный ремонт |
Табл. 3.2
|
Вид деятельности |
Выгоды (приток) |
Затраты (отток) |
|
Инвестиционная |
Продажа активов. Поступления за счёт уменьшения оборотного капитала |
Капитальные вложения. Затраты на пуско-наладочные работы. Ликвидационные затраты в конце проекта. Затраты на увеличение оборотного капитала. Средства, вложенные в дополнительные фонды |
|
Операционная |
Выручка от реализации. Прочие и внереализационные доходы, в том числе поступления от средств, вложенных в дополнительные фонды |
Производственные издержки. Налоги. |
|
Финансовая |
Вложения собственного (акционерного) капитала. Привлечение средств: субсидий, дотаций, заемных средств, в том числе и за счёт выпуска предприятием собственных долговых ценных бумаг |
Затраты на возврат и обслуживание займов и выпущенных предприятием долговых ценных бумаг. Выплата дивидендов. |
ПРИЛОЖЕНИЕ 4
Пример. Пусть известно, что земельный участок по данным зонирования пригоден для строительства складских, офисных или торговых зданий, а площадь здания 3000 кв.м. При требуемой ставке дохода kкап 1 = 25,86% надо определить инвестиционную стоимость земельного участка с учётом наилучшего и наиболее эффективного использования, применив метод остатка для земли.
Из условий постановки задачи признаётся, что участок экономически целесообразно осваивать. Предположим, что ожидания инвестора одинаковы для любой стратегии при равновесном развитии рынка и в качестве альтернативных вариантов рассмотрим строительство офисного центра, складского или торгового комплекса.
Определим чистый операционный доход (табл.4.2), исходя из допущений (табл. 4.1). Метод прямой капитализации (метод Ринга) в случае принятых допущений даст одинаковые изменения коэффициента капитализации для всех вариантов, например, при сроке экономической жизни объектов в 50 лет g= 0,02, а kкап = kкап 1 + g = 0,02786.
Распределение чистого операционного дохода между землёй и зданиями (улучшениями) даёт возможность сопоставить рассматриваемые варианты (стратегии) застройки и рекомендовать лучший вариант для реализации (табл. 4.3).
Табл. 4.1
|
Вариант застройки |
Ставка арендной платы, $/м2/год |
Потери от недозагрузки, % |
Эксплуатационные расходы (% от ДВД) |
Стоимость строительства, $/1м2 |
|
Склад |
100 |
5 |
5 |
300 |
|
Офис |
500 |
10 |
35 |
1 200 |
|
Торговое помещение |
400 |
15 |
30 |
1 000 |
Табл. 4.2
|
Вариант застройки |
Потенциальный валовый доход, $ |
Действительный валовый доход, $ |
Эксплуатационные расходы, $ |
Чистый операционный доход, $ |
|
Склад |
300 000 |
285 000 |
14 250 |
270 750 |
|
Офис |
1 500 000 |
1 350 000 |
472 500 |
877 500 |
|
Торговое помещение |
1 200 000 |
1 020 000 |
306 000 |
714 000 |
Табл. 4.3
|
Вариант застройки |
Стоимость объекта, $ А |
Стоимость строительства, $ |
Доход, относимый к улучшениям, $ |
Стоимость земли, $ |
|
Склад |
1 630 813 |
900 000 |
D = А*0,02786 = 45 434 |
-56 250 ЧОД – D = 225 316 |
|
Офис |
4 387 500 |
3 600 000 |
545 000 |
787 500 |
|
Торговое помещение |
3 570 |
3 000 000 |
699 000 |
570 000 |
Скачать реферат