Инвестиционный проект "Складской комплекс"

Рассчитав суммарный коэффициент относительной ценности территории в границах конкретного оценочного участка. Можно получить стоимость земель кадастрового квартала в оценочной зоне.

При этом поправочный коэффициент к кадастровой стоимости земель, влияющий на ставку земельного налога через коэффициент дифференциации, в производственной зоне для складских объектов равен 1,0. Это, конечно, неточность, которая даёт неверный результат, но других значения, например, для наших конкретных условий, просто нет. В этом и проявляются затруднения практического определения стоимости земельных участков с применением кадастровой оценки. Поэтому вполне состоятелен вывод о трудности использования кадастровой оценки, и ещё - состояние кадастровых массивов, требующих постоянного обновления, должно иметь многолетнюю статистику.

Выход из данного положения найден в опоре на мировой опыт налогообложения земельных участков, согласно которому ставка земельного налога для земельных участков, расположенных в городском поселении, принимается равной, как правило, до 2,0% их рыночной стоимости. Имея среднюю ставку земельного налога в соответствии с Законом “О плате за землю” (табл. 1, 3 Приложения к закону), Правительство РФ вынуждено регулировать стоимость земельных участков нерыночными методами, - с помощью повышающего коэффициента ставки налога, повышая его постоянно (в 1995 - 2,0; в 1996 - 1,5; в 1997 -2,0; в 1998 - почти в 2; в 2000 - 1,2 раза). Их перемножением находится средняя ставка, точнее чем раньше отражающая реальное положение, но не адекватно конкретной сегодняшней ситуации.

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным (то есть соответствовать ресурсному потенциалу), разумно оправданным, юридически законным (то есть срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных), осуществимым с финансовой точки зрения (то есть использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат) и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным (то есть иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком). Результаты анализа представлены в Приложении 4.

Стоимость земельного участка. Складской комплекс представляет собой помещение склада суммарной площадью 2 808 кв.м и крытой рампой площадью 504 кв.м, офисное здание с помещениями площадью 230 кв.м и здание со вспомогательными помещениями площадью 312 кв.м. (см. Глава 3).

В ориентировочных расчётах ТЭО строительства (упрощённый бизнес-план) при определении площади земельного участка необходимого для размещения комплекса промышленного и культурно-бытового назначения можно принять как 5-7 - кратное увеличение известной суммарной площади входящих в него объектов [9].

В нашем случае площадь необходимого земельного участка составляет:

50м х 500м = 25 000кв.м = 250 соток

Цена за сотку неосвоенного участка, определенная выше, составляет $2 006,77. Тогда стоимость земельного участка равна:

2 006,77 х 250 = $501 692

При освоении участка его стоимость возрастёт и составит:

501 692 х 1,3 = $652 200,

где 1,3 – коэффициент освоения [20].

Суммарная стоимость земельного участка под строительство складского комплекса составит с затратами на освоение неосвоенного участка и строительством дорожного полотна длиной 200 метров для подъезда к объекту (из расчёта стоимости 1 км дороги $1 000 000):

652 200 + 400 000 = $1 052 200

Вывод: выбор и оценка стоимости земельного участка под строительство складского комплекса, проведенные с использованием методов сравнения продаж, кадастровой оценки земель и анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, позволили предложить для этого неосвоенный участок площадью 25 000 кв.м в Ленинском районе Московской области в 28км от МКАД по Каширскому шоссе стоимостью $1 052 200.

Оценка инвестиционного проекта и его рисков

Как известно, понятие инвестиционного проекта трактуется двояко: как деятельность (мероприятие), предполагающая осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение заданных целей и как система, включающая определённый набор организационно-правовых и расчётно-финансовых документов, необходимых для осуществления каких-либо действий или описывающих эти действия [35].

Для целей настоящей работы необходима оценка капитальных вложений в реальный инвестиционный проект, поэтому понятие “инвестиционный проект” используется во втором значении, а в первом значении употребляется обычно понятие “проект”.

“Инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объёма и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утверждённой в установленном порядке и стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план)” [ ].

Перед реализацией необходимо провести экономическое обоснование инвестиционного проекта, которое должно дать ответ о его целесообразности. При этом должны быть использованы надёжные и апробированные методические подходы,что позволит свести инвестиционный риск к минимуму.

В СССР действовала методика определения абсолютной и относительной эффективности капитальных вложений. С переходом экономики России на рыночные отношения эта методика не может быть использована в полной мере на практике. Основной недостаток её заключается в том, что величины нормативных коэффициентов эффективности капитальных вложений в значительно занижены, что в конечном итоге даёт неверную оценку, так как в условиях рыночной экономики их величины должны адекватно изменяться в зависимости от изменения уровня инфляции и быть на уровне процентной ставки или другого аналогичного критерия, например, ставки дивиденда.

Вторым недостатком вышеупомянутой методики является то, что для убыточных предприятий коэффициент абсолютной эффективности определялся по формуле, оперировавшей не с прибылью, а с себестоимостью продукции до и после вложения инвестиций. Дело в том, что реализация какого-либо мероприятия не всегда приводит к ликвидации убыточности, хотя издержки в этом случае снижаются и для рыночных условий является неприемлемым.

Методика определения сравнительной эффективности капитальных вложений основана на сравнении приведенных затрат по вариантам [12]. Согласно этой методике экономически целесообразным вариантом считается тот, который обеспечивает минимум приведенных затрат. Если капитальные вложения проводились в разное время, то рекомендовалось применять коэффициент приведения. Капитальные вложения приводились к концу или к началу осуществления проекта. Основным недостатком методики определения сравнительной эффективности капитальных вложений является то, что критерием для выявления лучшего варианта служат приведенные затраты, а не прибыль, в большей степени отвечающая требованиям рыночной экономики.

 Скачать реферат