Управление Паевыми инвестиционными фондами на примере УК "Интеграл"

После регистрации Правил ДУ в Федеральной службе по финансовым рынкам управляющая компания обязана опубликовать их в печатном издании, указанном в самих правилах. Затем начинается период формирования имущества ЗПИФН. Этот период должен начаться не позднее 6 месяцев с момента регистрации Правил ДУ и не может продолжаться более 3 месяцев. Формирование имущества ЗПИФН происходит путем присоединения пайщиков (учредителей управления) к Договору ДУ (условия которого определяются Правилами ДУ) путем приобретения пая. Дата начала и дата окончания формирования имущества фонда указывается в Правилах ДУ. Приобретение пая происходит путем оформления Заявки на приобретение инвестиционных паев ЗПИФН (носящих безотзывный характер) и его оплаты в порядке, установленном Главой 4 Закона. Фонд будет считаться сформированным при условии внесения в него имущества на сумму не менее 2,5 млн. руб.

Этапом завершения создания ЗПИФН становится регистрация факта приобретения пая учредителем управления регистратором, осуществляющим ведение реестра фонда, и регистрация Федеральной регистрационной службой факта передачи имущества в ЗПИФН.

Инвестиционная привлекательность закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости

На наш взгляд важным вопросом, прежде всего для инвестора, является вопрос о классификации ЗПИФН. В УК «Свиньин и Партнеры» разработали и предложили профессиональному сообществу оригинальную систему классификации ЗПИФН с точки зрения типа риска. Сейчас «фонд недвижимости» – это общее определение для всех фондов, работающих на рынке недвижимости, а они все-таки достаточно разные. По степени надежности инвестиций можно выделить три типа фондов недвижимости и у каждого из них свои особенности.

Рентные фонды (или фонды текущего дохода) инвестирует средства в уже функционирующую коммерческую недвижимость. Более 50% активов рентного фонда составляет недвижимость, а риски инвестиций связаны с изменением стоимости недвижимости и рентных ставок.

Основной доход девелоперские (спекулятивные) фонды получают за счет роста стоимости (капитализации) объекта недвижимости. Как правило, эти фонды уже владеют объектами недвижимости, часто даже приносящими определенный доход, но дополнительные инвестиции позволяют принципиально изменить качество объекта недвижимости и, соответственно, существенно повысить его капитализацию.

В активы фондов строительства (венчурных) обычно входит проектно-сметная документация, права на землю, имущественные права и пр. Объекта недвижимости как такового в них еще нет, он должен будет быть создан в результате деятельности фонда. Поэтому помимо рисков, связанных с ситуацией на рынке недвижимости, инвестор принимает на себя еще и венчурные риски, связанные со строительством. Пример такого фонда – ПИФ жилой недвижимости.

Растущий интерес инвесторов к ЗПИФН объясняется инвестиционной привлекательностью такой формы инвестирования в недвижимость, которая заключается в особом налоговом режиме, предоставляемом в отношении него Законом «Об инвестиционных фондах», Налоговым кодексом и рядом других нормативно-правовых актов.

С моей точки зрения ЗПИФН с одинаковым успехом может рассматриваться и как способ осуществления коллективных инвестиций, и как способ регулирования налогового режима. С одной стороны, гарантируя более высокую (по сравнению с остальными способами инвестирования) степень защиты имущественных прав пайщиков, закон, в то же самое время, устанавливает для ПИФов вообще, и для ЗПИФН – в частности, особый режим налогообложения, так как ЗПИФН – это финансовый инструмент с одноуровневым налогообложением. Такая ситуация дает ЗПИФН большое преимущество перед иными организационно-правовыми формами ведения хозяйственной деятельности и (или) осуществления инвестиционных вложений.

Не вдаваясь в юридические тонкости, я считаю важным отметить, что:

при внесении недвижимого имущества в ЗПИФН не возникает налогооблагаемой базы ни по Налогу на добавленную стоимость, ни по Налогу на прибыль. Такой вывод можно сделать на основании анализа норм Закона и Налогового Кодекса РФ. Дело в том, что с точки зрения законодателя, внесение недвижимого имущества в ЗПИФН рассматривается как инвестиционная деятельность, что само по себе вполне обоснованно и логично: целью создания ПИФа является вложение инвестиций в ценные бумаги, проектно-сметную документацию, недвижимость и иное имущество, перечень которого закреплен в Законе. Иными словами, на основании ст. 39 Налогового кодекса РФ передача имущества в ЗПИФН не будет считаться его реализацией, а значит, и не будет облагаться НДС. Что касается Налога на прибыль, то закон устанавливает особый режим налогообложения операций по внесению имущества уставный капитал организаций, а именно – в целях налогообложения не учитывает разницу между стоимостью имущества, переданного в уставный капитал, и стоимостью ценных бумаг (паем), полученных взамен, в качестве дохода, облагаемого Налогом на прибыль. И хотя ЗПИФН не является юридическим лицом, с нашей точки зрения вполне уместно проводить такого рода аналогию.

Другим существенным плюсом ЗПИФН является то, что на сегодня недвижимое имущество, переданное в ЗПИФН, не облагается Налогом на имущество. Данный вывод можно сделать на основании анализа Налогового Кодекса РФ и Правил бухгалтерского учета: дело в том, что недвижимое имущество, переданное в ЗПИФН формально не может рассматриваться в качестве основного средства (не соблюдается ряд условий, которые необходимы для признания его в качестве такового), а следовательно, не может являться и объектом налогообложения по Налогу на имущество.

Что касается ведения хозяйственной деятельности в рамках уже созданного ЗПИФН, то и здесь доход, полученный фондом, не облагается Налогом на прибыль, т.к. фонд не является юридическим лицом (а следовательно не является плательщиком налога). Из сумм прибыли, полученной от эксплуатации имущества, составляющего ЗПИФН, Управляющая компания удерживает размер своего вознаграждения, а оставшиеся средства перечисляет в фонд, преумножая, таким образом, имущество его составляющее. Доход у пайщика возникнет лишь тогда, когда он решит продать или потребует погасить свой пай. Причем доходом будет считаться разница между начальной ценой покупки и ценой последующей продажи/погашения пая. Данные выводы строятся на основе все той же аналогии с процедурой внесения имущества в уставный капитал иного общества.

Доходы, которые могут возникнуть у пайщика, и с которых он будет обязан заплатить Налог на прибыль (налог на доходы физических лиц), являются суммы регулярных выплат по паям (могут быть предусмотрены Правилами) и суммы дохода от продажи (погашения) пая.

Одним из неурегулированных на сегодня вопросов является вопрос по уплате НДС в процессе хозяйственной деятельности ЗПИФН: Сегодня НДС не уплачивается, однако, это представляется не слишком экономически выгодным для контрагентов ЗПИФН. Возможно, что в недалеком будущем этот вопрос будет урегулирован, ЗПИФН будет уплачивать НДС и право зачитывать суммы уплаченного налога.

 Скачать реферат