Градостроительная политика в контексте реформы местного самоуправления
5
Правовое зонирование территории города
Правовое зонирование территории города - это базовый юридический инструмент для регулирования отношений субъектов развития территории в многоукладной экономике.
Правовое зонирование действует как механизм реализации планов градостроительного развития, намерений местного сообщества и граждан по созданию благоприятной среды проживания. Оно предусматривает принятие городом местного законодательства о зонировании территории с указанием для каждого участка правил использования и строительного изменения недвижимости. Эти правила включают:
- виды разрешенного использования объектов недвижимости;
- предельные (минимальные и/или максимальные) показатели площади и линейных размеров (по ширине и длине) земельных участков;
- предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках:
- минимальные отступы построек от границ земельных участков;
- максимальные показатели высоты/этажности построек, процента застройки участков, коэффициента использования земельных участков;
- показатели мест парковки автомобилей, иные показатели и требования.
Примером правового зонирования в Приморском крае являются утвержденные решением Уссурийской Думы «Правила землепользования и застройки земель муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район» от 30.11.2004 г. № 104 (прил.1). Указанные Правила являются основанием для разрешения споров в судебном порядке.
На основании Правил, городская власть выделяет сферу своей прямой ответственности, ограничив ее минимально необходимым набором объектов, жизненно важных для устойчивого функционирования города как целостной системы. Одновременно город вырабатывает и сохраняет за собой действенные механизмы косвенного воздействия на процессы городского развития, используя инициативу и средства частных лиц. Правила формируют систему партнерства между городскими властями и частными лицами-владельцами недвижимости и потенциальными инвесторами. В то же время Правила защищают долговременные интересы городской общины в целом от самоуправства частных владельцев - несанкционированного использования земли и недвижимости.
Система партнерства предполагает создание местной властью благоприятных условий, которые побуждали бы частных субъектов приобретать и обустраивать недвижимость, и гарантировали бы соблюдение их интересов. Эти условия должны включать: гарантированные долгосрочные права на землю, открытую информацию относительно правил разрешенного использования и строительного обустройства земельных участков и эффективный механизм финансирования строительства муниципальной инженерно-технической инфраструктуры как основы для привлечения инвестиций для строительства на заранее подготовленных и переданных частным лицам землях.
За счет зонирования муниципалитет получает возможность более эффективно осуществлять политику обустройства территории и местные социальные программы. [6, с.76]
Для владельцев недвижимости, застройщиков и инвесторов, ситуация возвращается "с головы на ноги": сначала будет приобретаться земельный участок с "пакетом" четко обозначенных и гарантированных прав его использования, а затем уже владелец участка будет готовить полномасштабный проект и выполнять строительные работы (табл. 1.1)
Таблица 1.1
Схема вступления в долгосрочные права владения земельными участками при различных системах градорегулирования
|
Действующая отечественная система |
Система, основанная на правовом зонировании, действующая в условиях рынка недвижимости |
|
Этапы: | |
|
1. Заявки на предоставление земельного участка под проектирование; разработка, согласование, утверждение акта предварительного выбора земельного участка под целевое использование; разрешение на проектирование; аренда земельного участка на период проектирования. | |
|
2. Разработка архитектурно-планировочного задания на проектирование объекта. | |
|
3. Разработка, согласование, утверждение проектно-сметной документации; заявка на предоставление земельного участка под строительство; решение о предоставлении земельного участка под строительство. | |
|
4. Вынос границ участка в натуру; договор аренды земельного участка на период строительства; разрешение на производство строительных работ | |
|
Этапы: | |
|
Далее идут этапы, подобные тем, что помещены в правой колонке. Но первый этап (справа) является завершающим для отечественной схемы, а не начальным. |
1. Приобретение (посредством аукциона/тендера или без таковых) земельных участков на правах долгосрочного владения - собственности, долгосрочной аренды. |
|
2. Получение зонального согласования строительных намерений. | |
|
3. Предоставление проекта на согласование; предоставление разрешения на строительство. | |
|
4. Строительство. | |
|
5. Приемка объекта; регистрация объекта |
Источник: [17]
Правовое зонирование является средством реализации планов развития города. Оно нуждается в исходном плановом документе как своем основании. Таким документом является генеральный план. В свою очередь, документы правового зонирования закладывают основу для реализационных документов последующего уровня вплоть до проектов строительства отдельных объектов. Состав документов градорегулирования муниципального уровня может варьироваться в зависимости от политики органов местного самоуправления и специфики конкретного города.
Зонирование подготавливает правовые основания для градостроительной деятельности и тем самым помогает решать проблемы двух основных групп субъектов этой деятельности:
- городов как социально-экономических и административных образований,
- частных лиц, приобретающих и обустраивающих отдельные объекты недвижимости.
Зонирование помогает последовательно решать экологические и эстетические проблемы качества среды проживания. Для этого оно располагает соответствующими правовыми нормами.
Зонирование, устанавливая виды и параметры разрешенного использования недвижимости, фиксирует, по меньшей мере "нижнюю планку" качества среды, применительно к различным территориальным зонам. То, что не закреплено в соответствующем нормативном правовом акте как разрешенное, уже не может произойти и, соответственно, ухудшения качества среды проживания происходить уже не будет.
Скачать реферат