Отчет по учебной практике специальность оценка

Принципы, связанные с рыночной средой.

Принцип соответствия между спросом и предложением изменение цен на имущество зависит от изменения величины спроса и величины предложения. Основные закономерности: если спрос постоянен, а предложение увеличивается следовательно цены уменьшаются, если спрос постоянен, а предложение уменьшается следовательно цены увеличиваются, если предложение постоянно, а спрос растет следовательно цены увеличиваются, если предложение постоянно, а спрос уменьшается следовательно цены уменьшаются. Цена стабильна тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавливается равновесие. Предложение – количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам. Спрос – количество товаров, желаемых по определенным ценам. Взаимодействие предложения и спроса определяют цены.

Принцип конкуренции – когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимой для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что в свою очередь приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

Принцип изменения стоимости – стоимость объектов собственности обычно не остается постоянной, она меняется с течением времени.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества.

Принцип факторов производства. Имущественный комплекс является производственной системой, доходность которой определяется: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход – результат действия всех этих факторов, на основе оценки дохода определяются стоимость всей системы. Для оценки имущественного комплекса нужно знать долю (вклад) каждого фактора в формировании дохода всей системы.

Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, труд и эксплуатацию капитала.

Принцип вклада. Вклад это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате внесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам тот фактор. Вклад, это сумма, на которую увеличилась или уменьшилась стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) любому объекту собственности соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства при сочетании которых достигается максимальная стоимость имущества.

Принцип наиболее эффективного использования. Синтез всех выше перечисленных 3х групп принципов, которые были рассмотрены.

Обзор состояния современного рынка недвижимости

Казахстан также вошел в число стран, рынок недвижимости которых в полной мере ощутил тяжелое влияние мирового финансового кризиса.

Согласно данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в январе 2009 года в целом по республике по сравнению с предыдущим месяцем цены продажи нового жилья уменьшились на 1%, перепродажи благоустроенного жилья - на 1,7%, неблагоустроенного - на 2,1%, а на рынке аренды снижение составило 0,4%. В основе данных статагентства лежат результаты наблюдений в Астане, Алматы и областных центрах, а для рынка недвижимости каждого из казахстанских регионов характерна своя специфика. Как утверждают эксперты, можно без преувеличения говорить, что именно на алматинском рынке тренды проявляются наиболее ярко.

Развитие кризиса на рынке недвижимости

На протяжении 2008 года казахстанский рынок недвижимости демонстрировал чередование роста цен с их снижением, хотя в нынешней ситуации не приходится говорить о большой амплитуде взлетов и падений, сравнимой с той, что наблюдалась сначала на пике ажиотажного взлета цен, а потом в период их стремительного падения. Обвал рынка, начавшийся летом 2007 года, продолжался 11 месяцев и в ходе него в Алматы цены упали в среднем на 50%. Когда средняя цена квадратного метра жилья достигла 2000-2500 долл. за кв. м., возобновились продажи.

Перепады цен на недвижимость наблюдались и в других регионах Казахстана, однако ни в областях, ни даже в Астане не было такого ажиотажа, как на алматинском рынке. Летом 2008 года, впервые после долгого перерыва, здесь наметилось некоторое оживление, затронувшее в основном рынок недорогого жилья. Так, если в конце весны - начале лета однокомнатную квартиру в кирпичном доме, расположенном в центре мегаполиса, хотя и не в самой престижной его части, можно было купить за 50-55 тыс. долл., то уже в августе за такую квартиру просили порядка 70 тыс. долл.

В то время как на каждого россиянина в среднем приходится по 20 квадратных метров жилья, а в Европе и США обеспеченность им составляет соответственно 40 и 70 квадратных метров на человека, в Алматы данный показатель не превышает 17 квадратов. Для самого крупного города Казахстана дефицит жилья является реальным фактом, однако на волне былого ажиотажа люди, действительно нуждающиеся в жилье, откладывавшие деньги на его приобретение, не могли угнаться за растущими ценами, а дождавшись, когда они упали на 50-60% по сравнению с пиковыми показателями, получили возможность улучшить жилищные условия.

Тем не менее, с середины осени 2008 года начавшийся подъем цен на рынке недвижимости прекратился, причем не только в Алматы. Согласно данным Агентства РК по статистике, в октябре 2008 года по сравнению с предыдущим месяцем на первичном рынке жилья цены уменьшились в южной столице на 5,6%, в Семее – на 5%, в Костанае - на 1,1%. На вторичном рынке снижение цен отмечалось в Талдыкоргане - на 6,3%, Кокшетау - на 4,8%, Костанае - на 1,8%. Осеннее снижение цен можно связать с очередным витком мирового финансового кризиса. По данным газеты «Крыша», анализирующей цену предложения, в период с 19 по 26 ноября средняя стоимость квадратного метра по Алматы составляла 1982 долл., по сравнению с предшествовавшей неделей падение составило 1,54%.

В законодательстве предлагается ввести принцип «один дом - один кондоминиум». Это необходимо, в первую очередь, для того, чтобы собранные с жильцов деньги тратились только на нужды одного конкретного дома. При этом, поскольку у каждого кондоминиума будет отдельный банковский счет, станет проще контролировать движение средств.

В течение января 2009 года средневзвешенная стоимость недвижимости на вторичном рынке жилья Алматы опустилась до 1653 долл. за квадратный метр, причем эта тенденция наблюдалась практически во всех районах, за исключением Турксибского, где цены выросли на 5,9%. Максимальное снижение цен, на 3,7%, отмечалось в Ауэзовском районе, а минимальное, порядка 1,8% - в Алмалинском.

В первый месяц 2009 года на вторичном рынке продолжало сокращаться предложение - по сравнению с декабрем 2008 года было выставлено на продажу еще на 3,5% квартир меньше. Первые недели февраля 2009 были отмечены незначительным, до 0,5% по отношению к январским данным, увеличением предложения, однако падение цен на вторичное жилье продолжилось, и средневзвешенная стоимость квадратного метра дошла до 1571 долл. Максимальное снижение цен, на 2,7%, зафиксировано в Алмалинском районе, минимальное -1,4% - в Медеуском.

 Скачать реферат