Отчет по учебной практике специальность оценка

Что касается рынка первичного жилья, то в 2008 году уменьшение цен в этом сегменте было не столь серьезным и составило порядка 12%. Именно с рынком нового строительства должна быть сопоставима оптимальная, равновесная цена на жилье. Однако число сделок - еще один важный показатель, характеризующий состояние рынка недвижимости - заметно уменьшилось, и, если в докризисные времена квартиры в новостройках раскупали, то сегодня желающих приобрести их намного меньше.

По мнению риелторов, сокращению количества сделок во многом способствовал уход спекулянтов - известно, что в свое время доля спекулятивных сделок по купле-продаже недвижимости на алматинском рынке достигала 60% от общего числа. Население, действительно нуждающееся в улучшении жилищных условий, опасается, как говорилось выше, во-первых, связываться с недостроенными проектами, во-вторых, рисковать накоплениями. Кроме того, даже теоретически располагая возможностями вложиться в недвижимость, они, в отличие от периода ценового бума, могут выбирать, а значит, более придирчиво оценивать качественные характеристики жилья.

На протяжении 2008 года ряд экспертов высказывал опасения, что усугубить падение рынка может и выброс на него залоговых и инвестиционных квартир. Значительная часть объектов недвижимости, находящихся в залоге у банков, в частности коммерческие помещения, земли, расположенные в отдаленных районах, едва ли будут представлять интерес для потенциальных покупателей жилой недвижимости. В любом случае одним из важных факторов, определяющих развитие рынка, является инвестиционный доход. И хотя, в связи с кризисом, привлекательность недвижимости как инвестиционного инструмента снизилась, альтернативных вариантов пока не так много.

Поэтому большинство риелторов полагало, что, если конъюнктура цен не устроит инвесторов, они, либо придержат свои активы, либо переведут их на рынок аренды. Несмотря на снижение цен, возможность обзавестись собственным жильем есть далеко не у всех, а на фоне девальвации покупательная способность населения, как и спрос на жилье, снизятся еще больше, а значит, такой метод решения квартирного вопроса, как аренда, считают риелторы, не потеряет своей актуальности.

Рынок коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости изначально был менее переоценен, чем рынок недвижимости жилой: в первый вкладывали средства главным образом крупные игроки, объем инвестиций был не таким масштабным, а сроки окупаемости проектов - более продолжительными, что в конечном итоге обусловило не столь высокий уровень спекуляций. В то время как на рынке жилой недвижимости доля спекулятивных сделок достигала 60%, для сектора коммерческой недвижимости такой расклад был нехарактерен, ведь девелоперские компании строили или приобретали помещения в основном для себя или для сдачи в аренду.

Одной из главных проблем, характерных для рынка коммерческой (в первую очередь офисной) недвижимости, являлся, скорее, перекос в предложении. В общей сложности порядка 75% офисных площадей приходится на бизнес-центры классов А и С, тогда как по офисным площадям класса В, наиболее перспективным в плане соотношения стоимости арендной планы и качества строительства, имеет место недостаток предложения. Произошло это ввиду того, что при сравнимых затратах на строительство бизнес-центров классов А и В более высококлассные постройки окупаются заметно быстрее.

Спад покупательского спроса, а также сокращение числа действующих предприятий привели к тому, что и цены на коммерческую недвижимость пошли вниз. Снижение стоимости квадратных метров в этом сегменте началось относительно недавно. Однако в 2009 году коррекция здесь будет наблюдаться более явно, чем даже в секторе жилой недвижимости. По некоторым данным, аренда квадратного метра в бизнес-центрах станет дешевле на 20-30%.

В Алматы спрос в данном сегменте на протяжении многих лет формировали компании, работающие в секторе услуг - банки, консалтинговые фирмы, а также представительства иностранных организаций. Начиная с 2005 года на рост деловой активности в республике в целом и в Алматы в частности повлияла реализация программы поддержки малого и среднего бизнеса, а также создание в южной столице регионального финансового центра.

В период с 2000-го по 2005 год количество офисных помещений ежегодно росло на 3-5%, однако уже с 2005 года этот показатель вырос на порядок; при этом рынок формировали не девелоперы, готовые начать строительство собственных объектов, а отечественные и иностранные компании, развивавшие собственный бизнес.

Вплоть до 2007 года на рынке наблюдался острый дефицит офисных помещений, что не лучшим образом отражалось на качестве предложения. Не секрет, что качественные характеристики большинства новых или отреставрированных офисных комплексов мегаполиса, позиционировавшихся в самых высоких сегментах, даже с натяжкой не соответствовали пунктам общепринятой классификации. Многие бизнес-центры прежде позиционировали себя в классе А и выставляли ставки аренды порядка 80-85 долл. за квадратный метр, однако обслуживание клиентов в таких офисных зданиях оставляло желать лучшего.

В мировой практике к классам А, В и С относятся бизнес-центры, построенные не более 5-7 лет назад, расположенные в престижных деловых районах, оснащенные паркингом и современной инфраструктурой; управление такими зданиями осуществляют специально созданные службы. Большинство алматинских офисных зданий не отвечало этим требованиям. Алматинскую офисную недвижимость, скорее, следовало бы классифицировать по категориям Е, D, F. В основном это небольшие частные фирмы, которые находятся на первых этажах жилых зданий, или помещения муниципального нежилого фонда.

В 2008 году, впервые за долгий период, арендодатели начали испытывать трудности, связанные со сдачей помещений. Если раньше потенциальные арендаторы выстраивались в очередь и на каждое освободившееся помещение претендовали несколько желающих, то сейчас расстановка сил изменилась. В бизнес-центрах, прежде позиционировавшихся в классе А, свободно порядка 20-30% офисных площадей, и это не предел. Многие казахстанские и иностранные предприниматели вынуждены свернуть бизнес или уменьшить объемы работы, соответственно провести сокращение штатов и переехать в более скромные офисы. Некоторые зарубежные компании, прежде арендовавшие по 3000 квадратных метров, решили переехать в офисы площадью 1000 «квадратов».

Необходимость бороться за клиента будет способствовать улучшению качества обслуживания в бизнес-центрах, а также заставит арендодателей пересмотреть ставки, сделать их адекватными предлагаемому продукту, ведь еще в начале 2008 года Алматы наряду с Москвой, Лондоном, Сингапуром и Парижем отличали самые высокие ставки на аренду офисной недвижимости. И в этом смысле кризисная ситуация обнаружила свои плюсы. На сегодняшний день ставки аренды уже снизились примерно на 20-30%, и арендаторы, прежде просившие 80 долл. за квадратный метр, соглашаются сдавать их и по 50 долл.

В последние годы наиболее высоким спросом на рынке коммерческой недвижимости пользовались небольшие помещения площадью 30-100 квадратных метров при стоимости аренды 25-30 долл. за кв. метр, но по причине дефицита предложения 90% таких заявок остаются неудовлетворенными, в связи с чем многие арендаторы были вынуждены снимать офисы в многоэтажных зданиях советского образца.

 Скачать реферат