Отчет по учебной практике специальность оценка

В начале февраля 2009 года Правительство озвучило решение снизить ставки по ипотечным кредитам. Для работников социальной и бюджетной сфер ставка кредита не будет превышать 9% годовых в тенге, для прочих заемщиков она составит 11%. Условия распространяются только на тех казахстанцев, для которых приобретенное жилье является единственным местом проживания, и площадь его не превышает 120 квадратных метров, а также на заемщиков, на определенную дату (оговорить ее предполагается позже) не имеющих задолженности в банках второго уровня. Рефинансирование предполагается произвести за счет суммы в 1 млрд. долл., зарезервированной из средств, выделенных из Национального фонда и переведенных в фонд «Самрук-Казына» для кредитования реального сектора экономики.

Ряд экспертов сходятся во мнении, что тенденция падения рынка продолжится и в дальнейшем. В частности, Национальный банк в своем отчете о финансовой стабильности указал, что рынок недвижимости в 2009 году будет испытывать дальнейшую коррекцию, а в некоторых регионах спад продолжится. «С учетом совокупности факторов в краткосрочной перспективе логично ожидать сохранения низких ценовых уровней с началом постепенного восстановления цен не ранее конца следующего года», - говорится в документе.

Из-за ограниченного доступа к финансированию ситуация на рынке недвижимости на самом деле очень сложная. Рынок сейчас в таком напряженном состоянии, что он вот-вот может пойти вниз. Хотя со стороны правительства принимаются меры по стабилизации ситуации. Однако кроме выделения бюджетных средств банкам, в свою очередь, надо ввести прежние условия кредитования. Казахстанцы, которые прежде вкладывали в недвижимость, сегодня вынуждены ее продавать. В целом ситуация такова: на рынке предложений хоть и поубавилось, но они есть, а вот платежеспособного покупателя нет. Количество покупателей по сравнению с 2008 годом сократилось на 50-60%.

Мировой финансовый кризис серьезно сказался на деятельности риэлтерских агентств. По данным агентства «UMEX Realty», порядка 80% агентств либо приостановили свою деятельность, либо вовсе закрылись. Однако в этом есть и положительный момент, потому что на рынке останутся только те агентства недвижимости, которые действительно оказывают качественные услуги. В первую очередь те, которые сохранили свою специализацию. Эти агентства выживут, и казахстанцы в итоге получат более качественный сервис.

Суммируя многочисленные анализы и прогнозы рынка недвижимости можно отметить, что казахстанский рынок недвижимости лишь в 2010 году оправится от негативных последствий мирового кредитного кризиса.

Методы и подходы к оценке недвижимости

Согласно стандартам оценочной деятельности используются три подхода к оценке недвижимости: сравнительный подход, доходный подход, затратный подход.

Каждый из этих подходов имеет определенные ограничения с точки зрения возможности получения достоверного результата оценки конкретного объекта. При определении стоимости желательно применить все три подхода к оценке, когда это возможно, а затем выполнить согласование результатов оценки, полученных различными подходами. Однако, в силу различных обстоятельств, например, уровня развития рынка данного вида имущества, типичности способов приобретения, степени достоверности и полноты исходных данных, доступных для проведения оценки, как правило, предпочтение может быть отдано одному (двум) из указанных подходов к оценке, так как другие (другой) не обеспечивают достаточной для проведения согласования результатов точности оценки.

Затратный подход

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта, с учетом его износа. Затраты на изготовление объекта и его последующую реализацию — очень важный фактор в формировании стоимости. Методы затратного подхода предполагают обязательную оценку возможной полной себестоимости изготовления объекта и других затрат, которые несет изготовитель и продавец. Эти методы незаменимы, если речь идет об объектах, которые практически не встречаются на открытом рынке и изготовляются по индивидуальным заказам, к их числу относится специальное и уникальное оборудование. При оценке затратным подходом как бы моделируется процесс формирования цены продавца (предложения) исходя из соображений покрытия ценой всех произведенных издержек и получения достаточной прибыли.

Поскольку методы затратного подхода исходят не из реальных цен на аналогичные объекты, а из рассчитанных нормативных затрат и нормативной прибыли, то они, строго говоря, дают оценку не чисто рыночной стоимости, а так называемой «стоимости объекта с ограниченным рынком». В методах затратного подхода важную роль играет также оценка степени износа оцениваемого объекта, это объясняется тем, что получаемая вначале воспроизводственная или восстановительная стоимость объекта не учитывает износа и только на следующем этапе полученная оценка стоимости понижается с учетом полного износа объекта.

Надежность оценки стоимости затратным подходом в значительной степени зависит от полноты и достоверности экономической информации из подотрасли машиностроения, к которой относится оцениваемый объект (экономическая структура цен на продукцию подотрасли, сложившиеся показатели рентабельности продаж, некоторые нормативы затрат и т.д.).

Расчет стоимости методами затратного подхода.

Приводится обоснование выбора того или иного конкретного метода для определения стоимости оцениваемого оборудования в рамках затратного подхода. Приводится формулы и таблицы расчета стоимости (стоимость воспроизводства, стоимость замещения) объекта методами затратного подхода, а также полученный конечный результат по каждому объекту оценки.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.

Данный подход дает наиболее точную информацию о стоимости объектов оценки, широко представленных на рынке и относительно которых имеется достаточно информации о фактах их продаж и ценах этих продаж.

Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся ненадежными, а иногда и невозможными.

Тем не менее именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости.

Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом.

Приводится обоснование выбора того или иного конкретного метода для определения стоимости оцениваемого оборудования в рамках сравнительного подхода.

Определяется перечень показателей (характеристик), оцениваемого объекта, по которым будет осуществляться отбор аналогов. Полученную информацию целесообразно отражать в специальных таблицах.

 Скачать реферат