Обоснование и оценка инвестиционного проекта в сфере недвижимости

Строительный комплекс Российской Федерации объединяет более 130 тыс. организаций и предприятий, в том числе 112,9 тыс. строительных организаций, около 9,3 тыс. организаций промышленности строительных материалов, более 10 тысяч проектно-изыскательских организаций различных форм собственности.

В 2004 году (по предварительной оценке) удельный вес строительства составил: в ВВП — 7,3%, в инвестициях в основной капитал — 3,1%, в численности занятых — 4,9%, в основных фондах — 2,0%.

В 2004 году получили продолжение позитивные тенденции развития инвестиционно-строительной деятельности. Так, по данным Госкомстата России, в 2004 году объем инвестиций в развитие экономики и социальной сферы составил 2183,3 млрд рублей, что на 12,5%больше, чем в 2003 гoду.

Выполненный объем работ по договорам строительного подряда в 2004 году составил 1164,8 млрд рублей, или 114,4% к уровню 2003 года. В 2004 году наибольший прирост объемов работ, выполняемых по договорам строительного подряда, был в Дальневосточном федеральном округе (133,9%), Сибирском федеральном округе (118,4%), Уральском федеральном округе (115,5%). Снижение объемов работ в этот период наблюдалось в Северо-Западном федеральном округе (99%).

В 2004 г. было введено около 125 тыс. зданий. Из числа введенных в эксплуатацию зданий 95,2% — здания жилого назначения, общий строительный объем которых составляет 83 % объема всех введенных зданий, или 87,2% общей площади всех введенных зданий.

В 2004 году сохранилась тенденция к росту объемов жилищного строительства. Организациями всех форм собственности введено в действие 363 млн кв. метров общей площади жилых домов, или 107,2 % к уровню 2003 года. По данным Госкомстата России, населением за свой счет и с помощью кредитов построено 15,2 млн кв. метров жилья, что составило 41,8 % общего объема введенного жилья в 2004 году.

В 55 субъектах Российской Федерации объемы жилищного строительства превысили уровень 2003 года. Среди них наиболее высокие темпы жилищного строительства достигнуты в Мурманской, Магаданской, Омской, Курской, Смоленской, Ярославской, Пермской, Астраханской, Свердловской областях, Приморском крае, Республике Ингушетия, Эвенкийском, Ненецком, Агинском Бурятском автономных округах.

В ряде регионов было допущено снижение объемов жилищного строительства к уровню 2003 года: в Уральском федеральном округе — 94,3%, Южном федеральном округе — 95,6%. В Архангельской области данный показатель составил 79,5%, Республике Калмыкия — 75,9%, Кировской области — 77,4%, Республике Алтай — 76,2%, , Иркутской области — 79,9%, Еврейской автономной области — 62,5%, Республике Адыгея — 45,8%, Республике Тыва — 43,9%.

В 2004 году организациями, осуществляющими проектирование и инженерные изыскания для строительства, выполнено работ и услуг на 45,5 млрд рублей, из них проектно-изыскательских работ — на 41,6 млрд рублей.

В Российской Федерации сохраняется устойчивая тенденция роста числа подрядных конкурсов и обеспечения эффективности их проведения. Однако на сегодня на условиях подрядных конкурсов размещается не более 40% общего числа заказов на выполнение работ для государственных и муниципальных нужд.

Госстрой России в 2004 году выполнял функции государственного заказчика по 437 стройкам и объектам в рамках 7 федеральных целевых программ и 9 подпрограмм и федеральной адресной инвестиционной программы. Общий объем государственных капитальных вложений по Госстрою России составил 5,8 млрд рублей.

За счет указанных средств в 2004 году полностью профинансированы важнейшие стройки и объекты 2004 года: исторический центр Санкт-Петербурга — 576,3 млн рублей; защитные сооружения от наводнений Санкт-Петербурга — 250 млн рублей; введено в эксплуатацию 15 объектов зоны затопления Бурейской и Богучанской ГЭС; объекты в рамках федеральной целевой программы “Восстановление экономики и социальной сферы Чеченской Республики (2003 и последующие годы)” — 1,8 млрд рублей, а также по подпрограмме «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда» — 1,348 млрд рублей; по подпрограмме «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» — 557,9 млн рублей; на мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан — 203,7 млн рублей.

В настоящее время государственные капитальные вложения полностью распределены по стройкам и объектам федеральной адресной инвестиционной программы на 2005 год.

Госстрой России осуществлял свою деятельность совместно с субъектами Российской Федерации в соответствии с принятой Программой действий Госстроя России на 2004 год, в которой определены основные приоритетные направления в области строительства, архитектуры, градостроительства.

Решающее значение для устойчивого развития как строительного сектора, так и промышленности строительных материалов, а также привлечения заинтересованных инвесторов имеет наличие в субъектах Российской Федерации перспективных долгосрочных научно обоснованных планов развития городов и населенных пунктов, застройки жилых районов и территорий, а также прогнозные расчеты по объемам и структуре жилищного строительства для разработки региональных балансов спроса и предложения по строительным материалам, изделиям и конструкциям.

Наличие таких региональных прогнозов, а также градостроительной стратегии развития в целом по России и по субъектам Российской Федерации придаст уверенности предприятиям и инвесторам в планировании развития и организации производства конкретных материалов, конструкций и деталей.

Нормативно – правовая база и Генеральный план города

Реконструкция существующих и строительство новых объектов недвижимости являются целью и результатом деятельности инвесторов и застройщиков. Она затрагивает имущественные, земельные, градостроительные, историко-культурные, экологические и иные отношения, в которых участвуют органы государственной власти, органы местного самоуправления, граждане и юридические лица.

Эти отношения регулируются на федеральном уровне законами Российской Федерации, Указами Президента РФ, нормативными правовыми актами Правительства, министерств и ведомств России. Нормативную правовую базу дополняет развитая система нормативно-технических документов – государственных стандартов, норм и правил, обязательных для соблюдения всеми субъектами инвестиционно-строительной деятельности.

В Санкт-Петербурге как субъекте Российской Федерации, помимо федерального законодательства, инвестиционно-строительная деятельность регулируется также законодательством Санкт-Петербурга, которое составляют законы Санкт-Петербурга и нормативные правовые акты администрации Санкт-Петербурга. Согласно Конституции Российской Федерации, Санкт-Петербург вправе издавать собственные нормативные правовые акты только по вопросам, отнесенным к предметам ведения Санкт-Петербурга и предметам совместного ведения Российской Федерации и Санкт-Петербурга. В городе также приняты и действуют территориальные строительные, санитарные и иные нормы и правила. Гражданским законодательством Российской Федерации регулируются имущественные отношения, связанные с созданием и перемещением материальных благ, которые основаны на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Согласно Конституции Российской Федерации, гражданское законодательство относится к исключительным предметам ведения Российской Федерации. Это означает, что нормы гражданского права, устанавливают только федеральные органы власти. Наиболее высокой юридической силой среди актов гражданского законодательства обладает Гражданский кодекс РФ,. иные законы и правовые акты РФ, содержащие нормы гражданского права, должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ. Существенным положением Гражданского кодекса РФ является то, что гражданский оборот земли осуществляется в соответствии с нормами не только гражданского, но и земельного законодательства. Это означает, что земельное законодательство может содержать нормы, ограничивающие права владения и пользования земельными участками по сравнению с тем, как общие нормы гражданского оборота определены в Гражданском кодексе. Также существенное значение для инвестиционно-строительной деятельности имеют: Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости»)».

 Скачать реферат