Обоснование и оценка инвестиционного проекта в сфере недвижимости

Недвижимое имущество может находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Поскольку Российская Федерация и Санкт-Петербург продолжают оставаться крупнейшими собственниками недвижимости, и прежде всего незастроенных земельных участков, они являются важнейшими субъектами инвестиционного процесса. На территории Санкт-Петербурга подавляющее большинство сделок, связанных с инвестициями в новое строительство и реконструкцию, совершается в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, и одной из сторон по таким сделкам выступает уполномоченный орган государственной власти Санкт-Петербурга. В Санкт-Петербурге таким уполномоченным органом является КУГИ.

Однако совершение юридических действий по распоряжению государственным имуществом Санкт-Петербурга может осуществляться только в порядке и на основаниях, установленных законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга. Это означает, что для совершения гражданско-правовой сделки в отношении государственного имущества необходимо принятие в установленном порядке соответствующего административного акта, содержащего решение о заключении такой сделки. Без этого решения у уполномоченного органа не будет оснований для ее заключения. Порядок издания соответствующих административных актов, государственные органы, уполномоченные их принимать, обязательные требования к инвесторам, в том числе относительно условий заключаемых сделок, регулируются уже не гражданским, а административным законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В Санкт-Петербурге основным законодательным актом, определяющим условия, порядок предоставления недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, является Закон Санкт-Петербурга “Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга”. Порядок предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях, порядок разработки и согласования ивестиционно-тендерной документации, порядок проведения торгов, компетенция отдельных органов Администрации Санкт-Петербурга в вопросах инвестиционной деятельности регламентируются распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 03.06.94 №585-р “О порядке предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”, распоряжениями губернатора Санкт-Петербурга от 04.04.97 №283-р “Об упорядочивании предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”, от 08.09.97 №678-р “Об утверждении Регламента подготовки и согласования инвестиционно-тендерной документации для предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”, от 24.07.98 №726-р “О подготовке инвестиционно-тендерной документации для предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях”,. Распоряжением КУГИ от 30.05.96 № 292-р утверждена форма типового договора об инвестиционной деятельности и от 12 марта 2002 г. N 442-р "Об утверждении формы примерного договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях". Также установлены иные примерные формы договоров.

В отношении земли российское законодательство следует мировой традиции, согласно которой ограничения гражданского оборота земли устанавливаются специальным законодательством в зависимости от категории земель. Основным законодательным актом в сфере регулирования земельных отношений является Земельный кодекс РФ, устанавливающий принципы государственного управления в области использования и охраны земель, разграничить в этой области полномочия органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации

Земельного кодекса играет главенствующую роль в установлении правового режима земель, основ ведения государственного земельного кадастра, землеустройства, контроля в области использования и охраны земель, мониторинга земель, регулирует вопросы порядка предоставления и изъятия земельных участков для хозяйственной деятельности. Земельный кодекс РФ вводит новое понятие "формирование земельного участка" и закрепляет 2-х ступенчатое предоставление земельного участка. В РФ действует принцип платного землепользования Земельные платежи регулируются Федеральным законом “О плате за землю” и принимаемыми в соответствии с ним законами и иными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов.

В Санкт-Петербурге существующее деление территории на зоны градостроительной ценности и дифференциация средних ставок земельного налога устанавливаются Законом Санкт-Петербурга “О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге”. Расчет арендной платы в Санкт-Петербурге осуществляется в соответствии с методикой, утвержденной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.97 №450-р “О методике определения арендной платы за земельные участки”.

Ведение государственного земельного кадастра осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре», федеральная целевой программой "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 – 2007 годы)", утв. постановлением Правительства РФ от 25 октября 2001 г. N 745. В Санкт-Петербурге кадастровый учет и оформление границ землепользования осуществляется в соответствии с распоряжением мэра Санкт-Петербурга “ "О государственном учете недвижимости на территории Санкт-Петербурга"”, Инструкцией по утверждению границ земельных участков, ограничений и сервитутов, устанавливаемых в отношении земельных участков, фактически используемых юридическими лицами в Санкт-Петербурге, утвержденной распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 18.09.95 №1010-р “Об оформлении правоустанавливающих документов на землю юридическим лицам, фактически использующим земельные участки, находящиеся в государственной собственности в Санкт-Петербурге и на подчиненных территориях” и приказами КЗРиЗ.

Законодательство о градостроительстве, архитектуре и капитальном строительстве регулирует общественные отношения, возникающие между органами государственной власти, органами местного самоуправления, с одной стороны, и гражданами, юридическими лицами, с другой стороны, в процессе строительства (реконструкции) и иных преобразований объектов недвижимости. В нем содержатся обязательные для исполнения требования со стороны органов государственной власти, органов местного самоуправления к инвесторам, застройщикам, а также порядок осуществления ими действий при реализации намерений в отношении объектов недвижимости. При этом обязательные требования в части охраны земель, санитарно-эпидемиологического благополучия, охраны окружающей и природной среды, охраны памятников истории и культуры, пожарной безопасности содержатся в иных отраслях законодательства.

Основными законодательными актами Российской Федерации в сфере градостроительства и архитектуры являются Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», КоАП.

 Скачать реферат