Менеджмент на рынке недвижимости

Страх.ст-ть-величина ст-ти недв.,кот.опред-ся на базе ст-ти восстановления или замещения для определения суммы страх.вознаграждения в случае уничтожения об-та недв.

Восстан.ст-ть-расходы в рекущих ценах,кот.надо понести в случае воссоздания точного дубликита данного об-та недв. эта ст-ть выраж-ся издержками на восстановление точной копии об-та.

Ст-ть замещения-расходы в текущ.ценах на создание об-та,имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность,но построенного в новом архитект.стиле с исп-ем современных проектных нормативов и прогрессивных мат-лов и конструкций.эта ст-ть выражена издержками на создание об-ов функционального аналога.

Залоговая ст-ть-оценка об-та в сфере залогового кредитования, осуществляемая по рын.ст-ти.

Ст-ть использования-ценность об-та для конкретного собств-ка,кот.исп-ет об-кт в форме дохода или собств.блага и кот.не собирается выставлять об-кт на рынок. К ней м.б.отнесены: инвестиц.ст-ть,балансовая,для налогообложения.

Инвестиционная ст-ть-её расчёт производится исходя из ожидаемого инвестором дохода.

Баланс.ст-ть-ст-ть имущ.,включ.в балансовую ведомость пр-тия. Она включ.ст-ть недв.,индексированную на дату переоценки ОС за вычетос бухгалтерской амортиз. и ст-ть вновь приобретённых об-тов за отч.период.

Ст-ть для налогообложения-определяется на основе рын.или восстан.ст-ти.

Расчёт ст-ти улучшений при затратном подходе.

Оценка ст-ти улучшений произв-ся путём оценки затрат, кот.должен понести типичный покупатель на стр-во для получения на дату оценки на этом же уч-ке зданий и сооружений,адекватных по своей полезности объекту оценки. Восстан.ст-ть на дату оценки опред.по ф-ле: В=Вб*Кин,где Вб-восстан.ст-ть об-та в базисных ценах 1991г.Она определ-ся:

1)для об-ов,введённых в экспл.до 1.01.92.путём умнож. первонач.(баланс.) ст-ти на коэф.перерасчёта

2)для об-ов,ст-ть кот.отсутствует и определяется на основании:

-сборника норм для оценки строений, принадлеж.гражданам, подлежащих и не подлеж.гос. обяз.страхованию в БССР,утвержденного постановлением СовМина РБ от 30.03.82. №108, от 01.11.82. №327

-сборников укрупнённых показателей восттан.ст-ти для переоценки ОФ, утверждённых гос.комитетом СовМина СССР 1970г.

3)для об-ов,введ.в экспл.после 01.01.92. путём деления первонач ст-ти на расчётный индекс изменения ст-ти строит.-монтажных работ с учётом ст-ти матер.рес-сов в среднем по РБ

Кин- индекс изменения ст-ти строит.-монтажных работ с учётом ст-ти матер.рес-сов

Расчёт ст-ти зем.уч-ка при затратном подходе.

Расчёт ст-ти зем.уч-ка:

Временная методика кадастровой оценки ст-ти зем.уч-ка РБ рекомендует оценку ст-ти вести по ф-ле: VI=S*ОЗ*I

S-площадь зем.уч-ка; ОЗ-ср.ст-ть земли оценочной зоны, руб/м2; I-индекс влияния ф-ров ценообразования на уровень ст-ти отдельных зем.уч-ов в оценочной зоне

Средняя ст-ть земли в оценочной зоне: ОЗ=БС*Кф*Кн*Кл

БС-базовая ст-ть зем.уч.; Кф-коэф.функционального исп-ния земли; Кн-коэф.,учитывающий зональный ф-р; Кл-локальный коэф.ценности

Базовая ст-ть устан-ся нац.кадастровым агентством по ср.ст-ти зем.уч-ка в наиболее дорогой зоне.

Сущность затратного подхода при оц.недв.

Этот подход примен-ся при:

1)технико-эк.анализе нового стр-ва; 2)определении варианта исп-ния земли; 3)реконструкции зданий; 4)оценке недв.на малоактивных рынках; 5)оценке об-тов спец.назначения; 6)страховании недв.; 7)определении базы налогообложения.

Подход основан на расчёте затрат на восстановление (замещение) оцениваемых зданий с учётом всех видов износа и предпринимательской Пр. К полученной ст-ти + рын.ст-ть земли. Т.о. ст-ть при затратном подходе:

V=VI+Vb-Ин+Koc+Пр

VI-ст-ть зем.уч-ка; Vb-ст-ть улучшений(прямые затр.на стр-во); Ин-накопленный износ улучшений; Koc-косвен. затраты; Пр-предприним.-я прибыль

Определение износа методом бух.учёта.

Износ-потеря ст-ти в рез.уменьшения пригодности, потребит-х качеств со временем.

Метод бух.учёта: начисление износа, начиная с момента ввода объекта в эксплуатацию. Эк.условие полного или частичного износа-амортизация. А-погашение износа путём постепенного переноса ст-ти на ст-ть товаров. Сумма годамортиз. Отчислений зависит от нормативного срока службы недв.и ст-ти недв.: Агод=Сн/Тн; Агод=На*Сн/100

Сн-ст-ть нового здания или сооруж.; Тн-нормат.срок службы; На-год.норма амортиз.отчислений,%

На=1*100/Тн

Срок службы недв.и норма амортиз.зависят от группы капитальности.

Нормативн.износ за год=Агод

Определение износа методом срока жизни.

Износ-потеря ст-ти в рез.уменьшения пригодности, потребит-х качеств со временем.

Метод срока жизни: определяется износ путём расчёта типичного уровня эк.жизни и эф-го возраста.

Срок физ.жизни-период вр.,в теч.кот.объект реально сущ-ет в функционально пригодном состоянии.

Экон.срок жизни-период прибыльного использ-я объекта, когда осуществление улучшений вносит вклад в ст-ть недв.

Эффективн.возраст-основан на оценке внешнего вида и технич.состояния объекта.

Хронологич.возраст-период от дня ввода в эксплуат.до даты оценки.

Остаточная эк.жизнь-оцененный период,в теч.кот.улучшения продолжают вносить вклад в ст-ть об-та. Оценщик определяет остат.эк.жизнь,исходя из толкования поведения типичного покупателя недв-ти.

М-д срока жизни примен.при расчёте как суммарного износа,так и при определении износа одного вида. Этот м-д базируется на том,что эффект возраст, выраженный в %, отражает типичный срок эк.жизни также, как % накопленного износа отражают часть общих издержек пр-ва: И/В=Тэф/Тэ

И-износ в стоимостном выражении; В-воостаносит.ст-ть; Тэф-эффект.возраст; Тэ-срок эк.жизни.

Определение физ.износа при использовании метода разбивки.

Определение износа этим методом приозв-ся путём его разбиения на 3 компонента:

1)физ.износ; 2)функцион.износ; 3)внешний износ

Физ.износ-износ,связанный со снижением работоспособности объекта в рез.естественного физ.старения. Физ.износ м.б.устранимым и неустраним. Устранимый-износ имущ-ва, затраты на устранение кот.меньше, чем добавленная при этом ст-ть.

Ифиз.устр.=С*У/100

С-ст-ть улучшений; У-уд.вес ремонтных работ в ст-ти улучшений,%

Неустранимый-И имущ.,затраты на устранение кот.>, чем ст-ть добавленная при этом.

 Скачать реферат