Менеджмент на рынке недвижимости

Ифиз.неустр.=(С-Ифиз.устр.)*Инеустр./100

С-восстанов.ст-ть; Инеустр.-неустраним.износ,%

Сущность доходного подхода при оценке недв.

Это сов-ть методов оценки ст-ти недв., основанных на определении текущей ст-ти ожидаемых от неё доходов. Для преобразования будущих доходов в текущую ст-ть осущ-ся капитализация доходов. Т.о.капитализация доходов-процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей ст-ти оцениваемого об-та. В упрощённом вар. применение капитализации дохода для определения ст-ти, приносящей доход:

I

R V

В треугольнике объединены ожидаемый доход от оценив.недв. и ст-ть недв.I,ст-ть недв.V и норма дохода R. Горизонталь –знак деления,вертикаль-умнож.

Сущ.2 осн.метода капитализации:

-м-д прямой капит-ии

-м-д капит.дохода по норме отдачи на капитал

Метод прямой кап-ции: оценка имущ.при сохранении стабтльных условий его исп-ния, постоянной величине жохожов,отсутсвии первонач.инвестиций и одновременном учёте возврата капитала и дохода на капитал.

Ф-ла доходного подхода при прямой кап-ции:

PV=NOI/R0

PV-тек.ст-ть недв.; ТЩШ-ожидаемый чистый операц.доход на 1 год после даты оценки; R0-общ.ставка кап-ции

Расчёт ставки кап-ции методом сравнения продаж.

При определении ставки кап-ции сначала рассчит.ставка кап-ции по каждому предложенному аналогу: Ri=NOIi/SPi

SPi-цена продажи i-го аналога.

Затем с учётом м-дов матем статистики,весового коэф.Xi, отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбир.общ.ставка кап-ции: R0=∑Xi*Ri

Расчёт ставки кап-ции методом покрытия долга.

Этот метод примен.,если при финансировании инвестиций в недв.используется заёмный капитал.

DCR=NOI/DS

DCR-коэф.покрытия долга; DS-ежегодное обслуживание долга.

R0=m*Rm*DCRi

m-доля заёмного кап.; Rm-ставка кап-ции для заёмного кап.

m=Vm/V

Vm-ст-ть заёмного кап.(сумма кредита)

Rm=DS/Vm

Расчёт ставки кап-ции методом инвестиционной группы.

Исп-ся,если для приобретения недв.привлекается заёмный капитал. Ставка кап-ции м.б.рассчит.как относительно фин-ых, так и отн-но физ.составляющих. Для фин.составляющих: R0=m*Rm+(1-m)*Re

Re-ставка кап-ции для собственного кап.,кот.поред-ся из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогооблож.на величину СК.

Для физ.составл-х: R0=L*Rl+(1-L)*Rb

L-доля ст-ти земли в общей ст-ти недв.; Rl-ставка кап-ции для земли; Rb-ставка кап-ции улучшений.

Rl рассчит.как отношение дохода, приходчщегося на землю, к ст-ти земли

Rb-отношение дох.,приходящегося на улучшения к ст-ти улучшений.

Залог земельного участка.

Согласно ГК РБ в силу залога по обеспеченному залогом обязательству кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником этого обязательства, получить удовлетворение из ст-ти заложенного имущества преимущественно перед др. кредиторами лица, кот. принадлежит это имущество (залогодатель). Залог недвиж-го имущ-ва регулир-ся законодат-ми актами ипотеки. ЗУ, находящийся в ч.с. юридич. лиц и граждан, м.б. предметомзалога только в кач-ве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Залогодателями зу м.б. юридич. лица, граждане РБ, право ч.с. кот. удостоверено гос. актами. Залогодержателями зу явл. банки, перечень кот. утверждён президентом РБ. Источник залога – договор. Для того, чтобы договор был действительным, он должен содержать: 1. обоснование предмета ипотеки, 2. оценку имущ-ва, 3. размер и срок исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банки вправе реализовать от имени залогодателя зу с сохранением его целевого назначения. При этом до момента продажи зу банк м. предоставить залогодателю право выкупить заложенный им зу по цене, равной сумме не возвращенного кредита и % за пользование кредитом. Если залогодатель не воспользуется предложением, банк предлагает выкупить зу соответствующему исполнительному и распорядительному органу.

В соответ-вие с законом ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору зу, на кот. это сооружение нах-ся. Если ипотека установлена на зу, на кот. нах-ся здание и сооружение, не принадлежит залогодателю, то при обращении взыскания на этот участок при его продаже с публичных торгов приобретателю участка переходят те права и обязанности, кот. имел залогодатель.

Порядок осущ-ния действий по залогу: 1. собственник обращ-ся в банк с заявлением о предостачи ссуды, выплату кот. он согласен обеспечить недвижимым имуществом, 2. ипотечный банк проверяет док-ты, удостоверяющие право собственности на недвиж-ть и уточняет, не нах-ся ли имущ-во в др. залоге, 3. оценка заклада даваемого имущ-ва, 4. банк и собственник согласовывают условия и сумму кредита, 5. залогодатель страхует имущ-во (иногда банк), 6. оформление кредитного договора и залогового свидетельства, 7. договор регестрируется органами регистрации по месту нах-ния недвиж-ти.

Принципы оценки недв-ти, связанные с объектами недвиж-ти.

Принципы оценки недв-ти – методические правила, кот. позволяют оценщику правильно оценить всё многообразие факторов, присущее РН и влияющих на ст-ть недв-ти.

К принципам оценки недв-ти, связанные с объектами недв-ти, относ-ся:

1) Принцип остаточной продуктивности – в основе стоимости земли лежит её остаточная продуктивность. Остаточная продуктивность выраж-ся доходом, приходящимся на землю после оплаты затрат на труд, капитал, управ-ние.

2) Принцип вклада. Вклад – сумма, на кот. увелич-ся или уменьш-ся ст-ть объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. Величина такого увеличения или уменьшения м.б. выше или ниже затрат такого элемента. Теоритич. основа такого вклада – концепция предельной производит-ти, согласно кот. максим-ая эф-ть достигается тогда, когда предельный доход = предельным затратам, связанного с его получением.

3) Принцип возрастания и уменьшения доход-ти – увеличение капиталовложений в основные составляющие пр-ва обуславливают рост темпов роста прибыли лишь до опред-го предела, после кот. прирост прибыли меньше прироста капиталовложений в недв-ть. Данный предел и соответствует максимальной ст-ти объекта недв-ти.

4) Принцип сбалансированности - составляющие пр-ва д. сочетаться м/д собой в опред-ной пропорции. Лишь при оптимальном сочетании всех составляющих пр-ва с объекта недв-ти будет получен макимальный доход и вследствие ст-ть объекта недв-ти будет выше.

5) Принцип экономич-го размера. Экономич. размер – кол-во земли, необходимое для достижения максимального землепользования в соответствие с рыночными условиями.

 Скачать реферат