Менеджмент на рынке недвижимости

-предоставленные для нужд обороны

-подвергшиеся радиоактивному загрязнению

-нац.парков,заповедников

-оздоровительного,реакреционного и ист.-культурного назначения

-лесного фонда

-с/х назначения

-предоставлен. гражданам для ведения личного хоз-ва, стр-ва,коллективного садоводства,если в соотв-ии с ген.планом они предусматривают иное их исп-ние

-земли садоводческих товариществ,дачного стр-ва,расположен.на площадях залегания полезных ископаемых

Субъекты права ч.с.:

-собственность физ.лиц

-собственность юр.лиц

В ч.с.нах-ся зем.участки, приобретённые гражданами, постоянно проживающими на территории РБ. Юр.лицам зем.участки передаются в собственность при приватизации объектов ч.с. Зем.участки могут передав-ся в собственность юр.лицам при осущ-нии инвестиц.проектов.

Объектами ч.с. на землю выступают зем.участки.

Признаки зем.участка:

А)часть пов-ти земли определённой площади со своим местоположением

Б)он д.б.ограничен в натуре,иметь установленные границы

В)должен иметь статус и др.хар-ки

Общие положения сделок с землёй.

Операции:

купля-продажа,дарение,мена,залог,аренда,рента

Правила заключения и оформления сделок с землёй:

-д.б.оформлены в письменном виде

-нотариально удостоверены

-зарегестрированы спец.уполномоченными гос.органами по зем.рес-сам и землеустройству

Торона,приобретающая зем.участок,не может именить цели его использования.При совершении сделки с частью зем.уч. она д.б.выделена в самостоятельный зем.уч-к. к новому субъекту прав на зем.уч-к переходит такая сов-ть прав и полномочий,которой обладал прежний пользователь землёй. При совершении сделок с землёй необходимо учитывать и природо-охранные мероприятия.

Договор купли-продажи зем.участков.

Предметом купли-продажи м.б.зем.уч-к,принадлежащий только на праве частной собств-ти гражданину или юр.лицу. Договор должен сожержать согласованные сторонами условия о цене.Если договором служит земля, она может переходить к покупателю на праве ч.с. При продаже расположенного на зем.уч-ке об-та покупатель становится собственником земли только,если этим правом обладал продавец. Если же участок принадлежит продавцу на ином праве,то покупателю переходит объём правомочий продавца. Договор купли-продажи м.б.заключён при отсутствии споров и иных препятствий заключения договора. Договор должен содержать сведения:

-стороны сделки

-предмет сделки

-указание на правоустанавливающие док-ты

-отсутствие или наличие обременений

-цена сделки

-отсутствие иных договоров на отчуждение

-др.необходимые условия (срок передачи зем.уч-ка и др.)

К договору прилагается план границ зем.уч-ка. Он составл.в 3-х экз.:1-нотариусу вместе с планом; 2-продавцу;3-покупателю.

Переход права собст-ти на зем.уч-к-внесение в установлен.порядке записи о договоре в зем.-кадастровую книгу и отметки о гос.регистрации в договор.

Документы,необх.для гос.регистрации:

-заявление продавца и покупателя

-док-ты за внесение оплаты за гос.регист.

-подлинники договора в 2-х экз.+копия договора в 1 экз.

-паспорт гражданина РБ

-зем.-кадастров.план участка

Может быть отказано в гос.регистрации:

-наличие противоречий между док-ми,подписанными на гос.регист.и записями в зем.-кадаст.книке

-несоответствие данных,позволяющих определённо установить предмет договора

-наличие запретов на отчуждение

-условий,влекущих изменения целевого назначения

Юр.лица РБ могут отчуждать зем.уч-к только тем юр.лицам, кот.имеют право на получение зем.уч-ка в собств-ть и при обязательном сохранении целевого назначения.

Залог земельного уч-ка.

Согласно ГК РБ в силу закона по обеспеченному залогом обязательству кредитор(залогодержатель) имеют право в случае неиполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из ст-ти заложенного имущ-ва лица,кот.принадлежит это имущ-во(залогодатель). Залог недв.имущ-ва(в т.ч. и зем.уч-ка)регулируется законодат-ми актами ипотеки. Зем.уч-к,находящийся в частной соб-ти юр.лиц и граждан,м.б.предметом залога только в кач-ве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Законодателями зем.уч-ка м.б.юр.лица,граждане РБ,право частной соб-ти кот. удостоверено гос.актами. законодержателями явл.банки, перечень кот.утверждён президентом РБ. Источник залога-договор,кот.должен содержать:

-обоснование предмета ипотеки

-оценку имущ-ва

-размер и срок исполнения обязательств,обеспеченных ипотекой

в случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк в праве реализовать от имени залогодателя зем.уч-к с сохранением его целевого назначения. При этом до момента продажи зем.уч-ка банк может предоставить залогодателю право выкупить заложенный им зем.уч-к по цене,равной сумме невозвращённого кредита и %за польз-ие кредитом. Если залогодатель не воспользуется предложением,банк предлагает выкупить зем.уч-к соот.-му исполнит.и распорядительному органу.

В соотв.с законом ипотека зданий и сооруж.допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору зем.уч-ка,на кот.это сооружение нах-ся. Если ипотека установлена на зем.уч-к,на кот.нах-ся здания, не принадлежащие залогодателю,то при обращении взыскания на этот уч-к при его продаже с публичных торгов приобретателю уч-ка переходят те права и обяз-ти,кот.имел залогодатель.

Порядок осущ.действий по залогу:

1)собственник обращается в банк с заявлением о предоставлении ссуды,выплату кот.он согласен обеспечить недвиж.имущ-вом

2)ипотечный банк проверяет док-ты,удостоверяющие право собст-ти на недв-ть и уточняет,не находится ли имущ-во в др.залоге

3)оценка закладываемого имущ.

4)банк и собст-к согласовывают условия и сумму кредита

5)залогодатель страхует имущ.

6)оформление кредитного договора и залогового свидетельства

7)договор регистрир.органами регистрации по месту нахождения недв.

Виды ст-ти недв-ти.

2 группы:

-ст-ть обмена

-ст-ть использования

Ст-ть обмена-предназначена для проведения операций с недв-ью на рынке. К ней отн-ся рын.ст-ть, страховая, ликвидационная, залоговая.

Рыноч.ст-ть- рын.цена при соблюдении след.условий:

А)рынок явл.открытым и конкурентным,т.е.допускающим свободное взаимодействие достаточного кол-ва автономных покупат.и продавцов

Б)мотивация участников сделки имеет типичный для данного рынка хар-р,т.е. покуп-ль и продавец действуют экономич.рационально

В)стороны сделки достаточно проинформированы о ситуации на рынке,знают содержание сделки,хар-р передаваемых прав, возможные последствия

Г)имущ.было представлено на рынке достаточное время, чтобы покуп.могли познакомится с ним,аналогичными об-ми и принять взвешенное решение

Д)оплата осущ.в типичной для данного рынка форме

Е)на цену не влияют не относящиеся к сделке ф-ры

Ликвидационная ст-ть-чистая ден.сумма,кот.собственник может получить при принудительной продаже об-та.

 Скачать реферат