Экономика недвижимости

Задача №1

Торговое здание площадью 200 кв. м. сдается в аренду по ставке $ 150 за кв. м. в год. В этом районе города коэффициент недоиспользования объектов недвижимости составляет 10 %. Общие операционные расходы составляют $ 12 000, $ 1 500 - резерв на замещение компонентов с коротким сроком службы.

Какова величина чистого операционного дохода, получаемого собственником здания?

Решение

Для определения величины чистого операционного дохода, необходимо из величины потенциального валового дохода вычесть все затраты, связанные с эксплуатацией данного объекта. К затратам относятся как непосредственно расходы, которые несет собственник (коммунальные платежи, арендные платежи за право пользования земельным участком, расходы на эксплуатацию объекта, налог на имущество и т.д.), так и упущенные доходы, в виде неполучения арендных платежей, связанных с недобросовестностью арендатора или с поиском нового арендатора.

Потенциальный валовый доход – есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости.

ЧОД = ПВД - затраты

Затраты = 12000$ + 1500$ + 200м2х 150$ х10% = 16500 $

ПВД = 200 м2х 150$ = 30000 $

ЧОД = 30000-16500 = 13500 $

Задача №2

Собственнику объекта недвижимости необходимо представить отчет исходя из следующей информации:

- месячная рента обычно составляет $300 за м2;

- текущие ставки при недогрузке приближаются к 16%;

- площадь каждой секции 500 м2;

- здание состоит из трех секций;

- плата управляющему составляет 4% от действительного валового до­хода;

- управляющий получает дополнительное вознаграждение в $ 1000;

- на ремонт здания ежегодно тратится 3% от действительного валово­го дохода;

- юристу и бухгалтеру собственник вынужден оплачивать $5000;

- остальные расходы составляют 10% от действительного валового дохода;

- ежегодно на налоги и обслуживание долга тратится $90 000.

Задание

а) составить отчет собственника объекта недвижимости;

б) определить чистый доход (убыток) до налогообложения.

Решение

а)

Отчет собственника объекта недвижимости №1

от 01.04.2006 года.

Собственник: ОАО "Ромашка"

Местоположение объекта: г. Ярославль, ул. Писемского, 23.

Назначение объекта недвижимости: склад.

Общая площадь: 1500 м2

Месячная рента составляет $ 450 000.

б)

плата управляющему = 4% х (500 м2 х 3 х 300$ - 500 м2 х 3 х 300$ х 16%) + 1000$ = 16120 $

ремонт здания = 3 % х (500 м2 х 3 х 300$ - 500 м2 х 3 х 300$ х 16%) = 11340 $

остальные расходы = 10 % х (500 м2 х 3 х 300$ - 500 м2 х 3 х 300$ х 16%) = 37800 $

Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от yезанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

Чистый доход до налогообложения = 500 м2 х 3 х 300$ - 500 м2 х 3 х 300$ х 16% - 16120 $ - 11340 $ - 5000 $ - 37800$ = 307 740 $

Наследование жилого помещения

Наследование жилых помещений – это переход жилых помещений умершего лица (наследодателя) в собственность его наследников.

Наследование жилых помещений осуществляется по закону, или по завещанию.

Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием.

Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству.

Наследниками могут быть:

­ при наследовании по закону – граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также дети наследодателя, родившиеся после его смерти;

­ при наследовании по завещанию – граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также зачатые при его жизни и родив­шиеся после его смерти.

Не имеют права наследовать ни по закону, ни по завещанию граждане, которые своими противозаконными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществ­ления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, спо­собствовали призванию их к наследованию, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке.

Не могут наследовать по закону родители после детей, в отношении которых они были лишены родительских прав и не восстановлены в этих правах на момент открытия наследства, а также родители и совер­шеннолетние дети, злостно уклонявшиеся от выполнения лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя, если это обстоятельство подтверждено в судебном порядке.

При наследовании по закону наследниками в равных долях являются:

- в первую очередь – дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти;

- во вторую очередь – братья и сестры умершего, его дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери.

Наследники второй очереди призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или при непринятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем права наследования.

К числу наследников по закону относятся также нетрудоспособные лица, состоявшие на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. При наличии других наследников они наследуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию.

Внуки и правнуки наследодателя являются наследниками по закону, если ко времени открытия наследства нет в живых того из их родителей, который был бы наследником. Они наследуют поровну в той доле, которая причиталась бы при наследовании по закону их умершему родителю.

Временем открытия наследства признается день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим – день вступления в законную силу решения суда.

Местом открытия наследства признается последнее постоянное место жительства наследодателя, а если оно неизвестно – место нахождения имущества или его основной части.

Для приобретения наследства наследник должен его принять. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками.

Признается, что наследник принял наследство, когда он фактически вступил во владение наследственным имуществом или когда он подал нотариальному органу по месту открытия наследства заявление о при­нятии наследства. О фактическом вступлении во владение наследуемым жилым помещением может свидетельствовать, например, факт оплаты коммунальных услуг, проведение ремонта, уплаты налогов и т. д.

Принятие наследства должно быть совершено в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Срок для принятия наследства может быть продлен судом, если он признает причины пропуска срока уважительными. Наследство может быть принято после истечения указанного срока и без обращения в суд при условии согласия на это всех остальных наследников, принявших наследство.

 Скачать реферат