Управление муниципальным имуществом Пушкинского района
10
Выводы и рекомендации:
Оценка рыночной стоимости земельного участка регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки» и Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Минимуществом России от 06.03.2002 № 568-р.
Оценка рыночной стоимости земельного участка производилась методом сравнения продаж. На дату расчета рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка составляет 20 700 тыс. рублей, что в 1,93 раза превышает нормативную выкупную цену земельного участка.
Для более точной оценки рыночной стоимости участка целесообразно дополнительно провести его оценку другими методами.
Общие выводы и рекомендации по разделу:
1. В настоящее время за пользование участком платится земельный налог. Годовой размер платы земельного налога составляет 983,25 тыс. рублей.
Порядок определения размера земельного налога установлен Законом Российской Федерации от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю» (со всеми изменениями и дополнениями) и Законом Московской области от 16.06.1996 № 18-95-ОЗ «О плате за землю в Московской области» (с изменениями от 23.11.2002 № 133\2002-ОЗ). Порядок определения размера земельного налога соответствует законодательству Российской Федерации.
Расчетная величина годового размера земельного налога составила 894,24 тыс. рублей, а уплачиваемая величина – 983,25 тыс. рублей. Таким образом, предприятием ежегодно производится переплата земельного налога за земельный участок в размере 89,01 тыс. рублей. Целесообразно согласовать переплату налога с налоговой инспекцией и зачесть ее в счет будущих расчетов.
2. Для оценки арендной платы за землю в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды проведен оценочный расчет арендной платы за землю.
Установленный порядок определения размера арендной платы за земельный участок соответствует законодательству Российской Федерации.
Рассчитанный годовой размер арендной платы за рассматриваемый земельный участок составил 1341,36 тыс. рублей в год, что в 1,5 раза превышает годовой размер земельного налога.
3. Порядок расчета выкупной цены земельного участка установлен Федеральными законами от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 2 ст. 3), от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (п. 7 ст. 28) и Законом Московской области от 13.12.2001 № 217\2001-ОЗ «О цене земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений на территории Московской области».
Нормативная выкупная цена рассматриваемого земельного участка составляет 10 730 880 рублей, включая НДС.
В соответствии с законодательством Российской Федерации с 1 января 2005 года при сделках с земельными участками не будет взиматься НДС. Таким образом, цена выкупа земельного участка с 2005 года составит 8942400 рублей.
4. В настоящее время расчет кадастровой стоимости земельного участка не обязателен. Однако в связи с тем, что с 1 января 2006 года (а для некоторых субъектов Российской Федерации с 1 января 2005 года) исчисление земельного налога будет проводиться на основании кадастровой стоимости земельного участка (в процентах от нее) целесообразно в ближайшее время провести расчет кадастровой стоимости земельного участка.
5. Оценка рыночной стоимости земельного участка регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки» и Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Минимуществом России от 06.03.2002 № 568-р.
Оценка рыночной стоимости земельного участка производилась методом сравнения продаж. На дату расчета рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка составляет 20 700 тыс. рублей, что в 1,93 раза превышает нормативную выкупную цену земельного участка.
Для более точной оценки рыночной стоимости участка целесообразно дополнительно провести оценку другими методами.
Анализ эффективности использования незастроенной части земельного участка
Общая площадь участка: 3,45 га
Наименование расположенных на участке объектов недвижимости:
Административный корпус; Склад материалов.
Нормативные правовые акты, иные документы, устанавливающие и удостоверяющие права на расположенные на участке объекты недвижимости:
Свидетельство о государственной регистрации права от 27.06.2003 Серия 50 АД №№ 533286, 533386.
Площадь незастроенной части участка: 1,8 га
Возможность выделения незастроенной части в самостоятельный участок: Имеется
Планируемое использование незастроенной части участка:
Под индивидуальное жилищное строительство
Рыночная стоимость незастроенной части участка: 10 800 тыс. рублей
Выводы и рекомендации:
Территория рассматриваемого земельного участка используется не эффективно. Имеется незастроенная часть участка общей площадью 1,8 га, которую можно без ущерба для эксплуатации зданий и сооружений выделить в самостоятельный участок. Ориентировочная стоимость землеустроительных работ на выделение земельного участка составит около 30 тыс. рублей.
Выделенный незастроенный земельный участок целесообразнее продать под индивидуальное жилищное строительство и получить дополнительный доход. Ориентировочный размер дополнительного дохода может составить около 10 млн. рублей.
Общая программа деятельности по совершенствованию управления недвижимостью Пушкинского района Московской области
Исполнитель - Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Пушкинского района Московской области
Сроки – 2008 –2009 гг.
Основой эффективного управления является наличие соответствующей нормативной базы, устанавливающей порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью. Поэтому, с учетом практики работы, а также в целях приведения нормативной базы в соответствие действующему законодательству, в 2008 году должна продолжалась работа Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Пушкинского района Московской области по дальнейшему совершенствованию нормативной базы. Со своей стороны, Собрание Депутатов Пушкинского района Московской области должно утвердить стратегическую целевую программу «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО на 2008-2010 годы» и вынести соответствующее Положение. В этом Положении предположительно должно быть отражены следующие аспекты:
· изучение зарубежного опыты управления недвижимостью
· разработка маркетинговой стратегии на основе исследования (анализа) и мониторинга рынка недвижимости Пушкинского района МО
Скачать реферат