Субъекты и объекты оценочной деятельности
3
2) земля является природным ресурсом, который нельзя свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости, поэтому предложение земли постоянно;
3) в отличие от других объектов имущества (зданий, сооружений, машин) земля не подвержена износу и стоимость ее с годами не уменьшается, а увеличивается, поэтому вложения в земельные участки наилучшим образом защищены от инфляции;
4) устойчивость земли. Землю нельзя потерять, разрушить, украсть, обычным способом; она сохраняется при чрезвычайных ситуациях (например, при пожаре);
5) местоположение конкретного земельного участка неизменно;
6) важнейшим свойством земли является плодородие. Плодородием называется способность почвы обеспечивать растения земными факторами жизни (водой, воздухом, питательными веществами) Плодородие земельных участков различается. Существует несколько видов плодородия: естественное, искусственное, экономическое, потенциальное, действительное.
Земли в Российской Федерации подразделяются на семь категорий, т.е. групп земель с различным целевым назначением и правовым режимом использования:
· земли сельскохозяйственного назначения;
· земли поселений;
· земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;
· земли особо охраняемых территорий;
· земли лесного фонда;
· земли водного фонда;
· земли запаса.
Использование земли в России является платным. Основными формами платы за землю являются:
· нормативная цена земли;
· арендная плата;
· земельный налог.
Собственники земли, землевладельцы, арендаторы самостоятельно хозяйствуют на земле, распоряжаясь произведенной продукцией и доходами от ее реализации. С 1994 года отменено принудительное изъятие сельскохозяйственной продукции для государственных нужд.
В каждой области создан специальный фонд перераспределения земли. В этот фонд включают земли, оставшиеся после бесплатной передачи земель предприятиям и гражданам; этот фонд служит для последующего распределения и наделения земельными участками. При наличии нескольких претендентов на один участок его продажа из фонда перераспределения осуществляется по конкурсу или через аукцион.
Граждане и юридические лица могут свой участок продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, вносить участок в уставные фонды АО, кооперативов. Собственники имеют право передать землю на условиях ренты или пожизненного содержания.
Работники сельского хозяйства и члены их семей могут создать собственное фермерское хозяйство, получить земельную долю и имущественный пай в натуре и выйти из коллективного предприятия. Все споры, связанные с землей, решаются через суд.
Нормативная цена земли - это показатель, характеризующий стоимость земли определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, передаче по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земли.
Нормативная цена земли дифференцирована по видам угодий (городские земли; земли сельскохозяйственного назначения; земли лесного фонда и т.д.) и группам почв (на территории Рязанской области таких групп 85). Кроме того, в области нормативная цена земли дифференцирована по административным районам в зависимости от их местоположения (удаленности от областного центра).
Нормативная цена земли служит основой для установления арендной платы и определения стартовых цен продажи земельных участков, то есть, нормативная цена земли является нижней границей или минимально возможной стоимостью земли.
Земельный налог. Плательщиками земельного налога являются юридические лица и граждане, которым земля передана или она приобретена в собственность, владение, пользование или в аренду. Ставки земельного налога различаются по видам угодий и группам почв. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности и устанавливается в виде стабильных платежей в расчете на год. Ежегодно ставки земельного налога пересматриваются (индексируются).
Арендная плата. Это плата за аренду земли. Она может быть установлена в денежной или в натуральной форме.
Залог земли. Залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор или залогодержатель получает право в случае неисполнения должником обязательства получить возмещение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Ипотекой называется залог любого объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующими участками земли.
Залог земли является наилучшим способом обеспечения при выдаче кредита, т.к.:
а) земля обладает значительной ценой, причем с течением времени цена только растет;
б) земля характеризуется физической устойчивостью;
в) заложенная земля обычно и является источником погашения долгового обязательства, поэтому залог стимулирует эффективное и активное использование земли.
Потребность в залоговых операциях с землей в условиях современной России и Рязанской области достаточно велика. Значительная часть сельскохозяйственных предприятий находится в трудном экономическом положении, что не позволяет считать их кредитоспособными. Залог земли может служить дополнительным гарантом возвратности банковских кредитов, что снизит риск банков при их выдаче.
Машины и оборудование как объекты оценочной деятельности
В условиях рыночной экономики довольно часто возникают ситуации, когда надо определить рыночную стоимость технического оснащения предприятия, т. е. его оборудования, машин, приборов, аппаратов, средств связи, производственного инвентаря и т. д.
Оценка машин и оборудования может быть и самостоятельной задачей, когда, например, надо заключить соглашение о лизинге, оформить залог под кредит имущества, обосновать размер страховых взносов, произвести переоценку основных фондов и т. д. Оценка стоимости машин и оборудования может быть нужна при оценке стоимости предприятия в целом.
Машины и оборудование относятся к основным средствам предприятия. Учет основных средств и отчетность об их наличии и движении ведется в соответствии с типовой классификацией, установленной Госкомстатом Российской Федерации. Согласно этой классификации основные средства (фонды) подразделяются на несколько групп, среди которых выделяется группа «машины и оборудование».
Термин «машины и оборудование», употребляемый в практике оценки, имеет более широкий смысл, чем это принято в бухгалтерском учете и статистике. Оценщики по машинам и оборудованию часто рассматривают и транспортные средства, и какие-то объекты инструмента, производственного и хозяйственного инвентаря, вычислительную технику, некоторые передаточные устройства.
В отличие от объектов недвижимости (зданий и сооружений) машины и оборудование не связаны жестко с землей, они могут быть перемещены в другое место; могут располагаться отдельно и быть функционально самостоятельными, а могут образовывать технологические комплексы.
Скачать реферат