Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики
8
Таблица 2.1
Поправочные коэффициенты стоимости земли
|
|
| Коэффи циент |
Описание | Стоимость |
| А |
Парцеллы с несколькими фасадами | Два фасада — 1,10; три и более — 1,15 |
| Б |
Длина фасада (L) меньше минимального фасада Lm (согласно городскому планированию) | 1/1т(макс. 0,60) |
| В |
Нетипичная форма, затрудняющая получение отдачи, предусмотренной при планировании | 0,85 |
| Г |
Избыток глубины парцеллы (для строительства в закрытом квартале) (п — количество этажей) | 1/(п+1) |
| д |
Площадь (S), отличная от минимальной (5щ> (для открытого строительства) | S/Sm<1 .0,80 In S/Sm<2 .\,QO 2<S/Sm .0,70 |
| Е |
Временно не подлежит застройке (по причинам легальным или урбанистическим) | 0,60 |
| Ж |
Земельные участки, предусмотренные под жилье при участии государства | 0,70 |
Таблица 2.2
Поправочные коэффициенты стоимости строений
| Коэффици ент |
Описание |
Стоимость |
| 3 |
Год строительства |
Согласно прилагаемой таблице |
| И |
Степень сохранности |
Нормальное — 1,00 Удовлетворительное - 0,85 Ветхое- 0,50 Под слом -0,00 |
Таблица 2.3
Коэффициенты, применяемые к общей стоимости
| Коэффи циент |
Описание | Стоимость | |
| К |
Невозможность использования или использование по ' назначению | 0,80 | |
| Л |
Внутренние помещения (не выходящие на внутренний дворик) | 0,75 | |
| м |
Особая значимость. Исторически-художественные здания. Предусмотрены три уровня охраны: общая структуры внешних элементов | 0,70 0,80 0,90 | |
| н |
Особое положение, обусловленное внешними факторами (прокладка дорог, разбивка кладбища и т.д.) | 0,80 | |
| 0 |
Экономическая надбавка Скидка |
Между 1,00 и 1 Между 0,50 и 1 |
,80 ,00 |
Представление о процессе в целом может дать рис 2.1.
Как уже было сказано, рассчитанные стоимости должны подчиняться условиям, установленным Законом, и не превышать рыночную стоимость. В настоящее время, при городской оценке, весь процесс построен на рыночных стоимостях, тем не менее, лишь на последней фазе индивидуальной оценки каждой собственности используется коэффициент ссылки на рынок, целью применения которого является обеспечение того, чтобы присвоенная стоимость не превышала рыночной. Данный коэффициент определяется Министерством финансов (он был утвержден в 1993г. и составляет 0,5).
В качестве примера можно рассмотреть оценку городской недвижимости, в частности - земельный участок.
Парцелла
Земельный участок расположен на улице, для которой урбанистическими нормами предусмотрен минимальный фасад в 4,50 м, глубина застройки 12 м, количество этажей - 3 (нижний этаж используется в коммерческих целях, два жилых этажа).
В муниципальном Техническом документе базовых стоимостей земли и строений отражена базовая стоимость строения, равная 55000 Пес./м2 и стоимость влияния земли на улице, где расположена парцелла, - 16000 Пес./м2.
Для определения кадастровой стоимости участка рассматриваются две субпарцеллы: одна для застраиваемой площади (96 м) и вторая для
незастраиваемой (64 м2). Для получения стоимости последней применяется поправочный коэффициент стоимости земли на избыточную глубину парцеллы (1/п+1) = 0,25.
Кадастровая стоимость:
а) застраиваемая субпарцелла: 16000Пес./м2п 3 этажа п 96 м2 = 4608000 Пес.
б) незастраиваемая субпарцелла:
16000 Пес./м2 п 3 этажа а 0,25 п 64 м2 = 768000 Пес. Всего: 4608000 Пес. + 768000 Пес. = 5376000 Пес. Данная стоимость умножается на коэффициент соотношения с рынком - 0,5:
Кадастровая стоимость: 5376000 Пес. а 0,5 = 2688000.
Таким образом, суть зарубежной политики регулирования использования городских земель для проектирования и строительства объектов заключается не только в правильной постановке целей, но и в выборе адекватных средств (методов, форм, инструментов) эффективного их достижения. В общей совокупности средств земельно-градостроительной политики условно выделяют пять основных групп соответствующих инструментов: планирования; налогообложения; рыночные (или инструменты купли-продажи земли); финансовой поддержки; административные (только те, что имеют прямое отношение к проблеме земельного регулирования).
Скачать реферат