Развитие предпринимательства в сфере управления земельными отношениями в городском секторе экономики

Таблица 3.5

Техника остатка для земли: расчет возврата инвестиций в здания по аннуитетному методу

* С учетом затрат на строительство в 450000 долл. полезной жизни зданий в 50 лет и равномерных доходов в основу расчета ежегодного дохода положен фактор взноса на амортизацию единицы при соответствующей ставке процента.

Применяемый метод капитализации должен соответствовать характеру прогнозируемого дохода. Если подобного соответствия между допущениями о потоке доходов и ставками капитализации не будет достигнуто, то полученные в результате расчетов величины текущей стоимости будут неверны.

Динамика доходов от здания и земли, соответствующая каждому из двух различных допущений возмещения капитала, показана на рис. 3.1. Следует обратить внимание на то, что допущение о возмещении капитала очень сильно влияет на остаточный доход и величину стоимости.

а Доход

Техника остатка для земли с успехом применяется в тех случаях, когда можно с высокой точностью оценить стоимость зданий и сооружений. Однако, когда здания уже построены, они становятся с землей одним целым и впоследствии редко удается их разделить.

Техника остатка для земли может быть также применена при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Оцениваются затраты на здания и сооружения, чистый операционный доход по различным вариантам застройки. Затем коэффициент капитализации умножается на оценочные затраты, а полученный результат вычитается из прогнозируемого чистого операционного дохода. Таким образом, определяется прогнозируемый доход от земли. Какой из вариантов дает наибольший остаточный доход от земли, тот и является ее наилучшим и наиболее эффективным использованием с учетом существующих юридических и физических ограничений (см. Приложение).

Расчеты по технике остатка для зданий ведутся в обратном направлении по сравнению с техникой остатка для земли. Когда стоимость земли может быть оценена с высокой степенью точности, из чистого операционного дохода может быть вычтен доход, приписываемый земле. Полученный остаток — это доход, приписываемый зданиям и сооружениям, который может быть капитализирован для оценки стоимости последних. Затем капитализированная

стоимость зданий и сооружений может быть прибавлена к стоимости земли для получения общей оценочной стоимости объекта.

Техника остатка для зданий выходит за рамки классической экономической теории, согласно которой остаточный доход приписывается земле, а не сооружениям на ней. Тем не менее, на практике стоимость земли может быть определена на рынке. Оценить же здание, особенно давно построенное, устаревшее по многим параметрам, бывает чрезвычайно трудно. С учетом этих обстоятельств техника остатка для зданий является полезным инструментом для оценки стоимости на рынке недвижимости, несмотря на отсутствие соответствующей теоретической базы.

Пример. Предположим, что участок земли в результате тщательного изучения данных по недавним сравнимым продажам свободных участков оценивается в 50000 долл. Соответствующая ставка дисконта определена в 12%. Из оцененного в 65000 долл. общего чистого операционного дохода 6000 долл. относится к земле (12% х 50000 долл. стоимости земли = 6000 долл.). Инвестиции в землю не подлежат возврату, поскольку земля будет существовать вечно. Остаток чистого операционного дохода от 59000 долл. относится к зданиям. Если норма возмещения капитала исчисляется по прямолинейному методу, то при сроке в 50 лет здания будут оценены в 421429 долл.; они оцениваются в 486964 долл., если норма возмещения рассчитывается по аннуитетному методу, как показано в табл. 3.6. Стоимость всей собственности включает стоимость здания и 50000 долл. стоимости земли. При возмещении капитала по прямолинейному методу стоимость всего объекта будет 471429 долл., по аннуитетному методу - 539965 долл.

Применение техники остатка для зданий или для земли может привести к получению отрицательной величины стоимости. В этом случае по объекту собственности может быть выявлена важная информация.

Техника остатка для здания

Таблица 3.6

Пример. Предположим, что техника остатка для земли показывает отрицательную величину (остаточного) дохода, приписываемого земле. До составления заключения о стоимости аналитик должен перепроверить допущения, положенные в основу расчета коэффициента капитализации как в части дохода на инвестиции, так и в части возврата инвестиций. Если допущения верны, то здание, вероятно, является избыточным улучшением для данного участка. Иными словами, доход, приписываемый зданию, не способен обеспечить требуемый доход на инвестиции и возврат инвестированного в здание капитала. Или же требуется другой подход к управлению собственностью с тем, чтобы сделать ее более привлекательной для арендаторов путем корректировки ставок и графика выплат арендной платы, изменения состава нанимателей или уровня предоставляемых им услуг.

 Скачать реферат